「家賃が下がらなくても」「空室が増えなくても」手残りは減少します
これを理解しないと賃貸経営は失敗します。
所得計算（単位:万円）
キャッシュフロー計算（単位:万円）
『ゆでガエル現象』という言葉を知っていますか？
カエルは、いきなり熱湯に入れると驚いて逃げ出すのですが、常温の水に入れて徐々に水温を上げていくと、温度が上がっていることに気が付かず逃げ出すタイミングを失い、最後には死んでしまう…という逸話を教訓にしたものです。
これは賃貸経営にも当てはまります。
『賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル』
家賃収入が変わらなくても、経費が毎年同じ支出でも、手残りだけは毎年減少していくのです。
なぜ右肩下がりなのか・・・
『借入利息』と『減価償却費』が減少することによる『税金』の増加が原因となって、手残りが毎年減っていくためです。
満室経営しても避けようがないのです。
これが賃貸経営の真実です。この事実から目をそらし、変化に気づかないと『ゆでガエル』になってしまうのです。
毎年の変化に気付くためにも、計画的にお金を管理しなければなりません。
そして、キャッシュ（手残り）を最大化させる努力をしていかなければならないのです。
手残りを増やすためには
①収入を上げる
②支出を削減する
③税金を抑える
の３つだけです。
この３つの対策を何を優先して、どのタイミングで行うのか。
これが賃貸経営を成功に導く方法なのです。
詳しい解説は以下の動画をご覧ください
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将来の賃貸経営を考えた時に、いつまでに対策が必要か全体像を見ることが重要です。
キャッシュフロー改善のキモは分析です。分析することで改善ポイントが明確になります。
大家さんに変わって記帳サービスを行い、継続的に事業内容のチェックと改善を行います。
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するものではないの?
税理士の先生は確定申告をするために経理業務を行うことがあります。我々は経営分析のために経理業務を行うため、その目的が違うのです。しかし、私たちが行う記帳を元に、確定申告書を作成するためのデータとしてお使いいただくことは可能です。※
※確定申告は税理士の独占業務です。我々、サイドブレイン社は 税理士業務を行っていないため、確定申告のご依頼をお受けすることはできません。
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大家さん専門税理士が考えた不動産オーナー専門の経理システムを使うことで精度の高い事業計画が作成できます！
今から１４年前、父から承継された賃貸アパートの経営が、固定資産税も払えないくらいにお金がなく、どん底に追い込まれていることを知りました。
私は当時、税理士を目指していたため、数字を分析し、なんとか財務改善をして立て直すことができましたが、大きな借金を背負いながら、先が見えない不安は、恐怖でしかありませんでした。
そして『アドバイスが欲しいけれど、的確な回答がもらえない・・・』
これが現実でした。
幸いにも私自身が税理士であるので、自分自身で答えを出していきました。
そこでわかったことは、大家さんが困っていても手を差し伸べる人がいないのではなく、 『どこが改善ポイントかを分析ができていない』ことにあったのです。
こうした経験をもとに、賃貸経営を分析できるシミュレーションソフトを作ろうと思ったのです。
賃貸経営のシミュレーションソフトは、すでにいくつかありますが、税金計算などが正確でないことが多く、改善ポイントがわかりづらかったのです。
そこで、「確定申告のための経理データを分析に使えないか」と考えた結果、記帳サービスを通じた分析・改善システムが出来上がったのです。
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賃貸経営を行ううえで避けては通れないリスクについて、６つの項目に分けて診断します。
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| 返済比率 | 所得税の節税 |
| 相続税対策 | 事業承継 |
まずは現状を把握していただき、それぞれのリスクに対して、現状対策を取れているのか、今度どのような対策を取ればよいか、ご自身の賃貸経営改善の第一歩にご活用ください。
不安で夜も眠れませんでした。
賃貸物件を初めて建てたのですが、本当に大丈夫か、夜も不安で寝れませんでした。
借り入れをしているので、借金が返せなくなったらどうしよう。
空室が続いたらどうしよう。
そんな不安ばかりが募り、仕事も手につかない状態になっていました。
賃貸経営をやれる自信がつきました
そんななかこのサービスを見つけて、事業計画を作成してもらいました。
「１５年間は手残りがマイナスになりません。１５年目を過ぎるとマイナスになりますが、改善すれば十分プラスにできる数字です」
そう言ってもらえたのです。
暗闇から一筋の光が見えた気がしました。
数字で見れば、空室がどれくらい続けばマイナスになるのかが一目瞭然です。
事業計画を毎年作成して、改善ポイントも伝えてくれるので、賃貸経営をやれる自信がつきました。
お金が残らないのは税金のせいではない。痛いところを付かれました
賃貸物件を建築して20年目です。年々税金が増えていくのを実感しています。
ようやく空室を埋めたとしても税金でもっていかれるのであれば、何のために賃貸経営をやっているかわからなくなって憤りを感じていました。
確定申告をお願いしている税理士は、とくに税金を減らすアドバイスがなく、このサービスを利用してみました。
「税金が高いからではなく、空室が多いからです。」と言われ、ハッとしました。
「税金は年々高くなっているが、税率からすると法人化するほど高い税金にはなっていない。むしろ空室が多い方が問題です。」 痛いところを突かれたと思いましたが、ハッキリ言ってもらって助かりました。
税金が高くなるだろうと思い、満室にする努力を怠っていたことを見透かされたような気がしました。稼働率で数値化されるとよりその事実がわかります。やるべきことがわかったことが最大の収穫でした。
毎年200万円手残りが増えた
父の相続対策で、ハウスメーカーに言われるがままマンションを建てました。サブリースしてもらっていたので、今まで問題なく賃貸経営していました。
サブリースの契約が切れるということで、更新するためには、家賃が減額になるということを聞いて不安になりました。
サブリースを辞めると空室になった場合にどうなるのか。今後の賃貸経営に不安になってこのサービスを利用したのです。
「法人化すれば手残りが毎年200万円増えます。」
どうやらかなり高い税金を払っていたようです。
法人化することで、税金を抑えられるようです。賃貸経営に強い税理士さんを紹介してもらい早速法人化を実施しました。
手残りが増えた今、サブリース契約を辞めてもやっていけるのではないかと考えています。ようやく自分たちの賃貸経営がスタートしたような気がします。
2
お打ち合わせ
賃貸物件の所有状況、どのようなお悩みをお持ちなのかをお聞かせください。賃貸経営のどうしていきたいかゴールをすり合わせした上で、契約締結させて頂きます。
3
資料のご提出
契約締結後、資料（確定申告書・決算書、借入金返済予定表、固定資産税課税明細など）のご提示をお願いします。
4
事業計画(概算)のご提出
資料を頂いた後３～４週間以内に概算の事業計画をお出しします。現状の段階で、将来の予測を出していきます。問題点と改善点を洗い出ししてお伝えします。
5
３ヶ月に一度資料のご提出
管理会社から送られる家賃の明細、通帳コピー、領収書など、記帳に必要な資料を３ヶ月に一度ご提出頂きます。
6
確定申告データのご提出
資料をもとに１年間の集計データをお渡しします。そのまま確定申告に使えるため、税理士にお渡しください。必要であれば、賃貸経営に詳しい税理士の紹介をします。
7
事業計画(確定版)と分析提案のご提出
１年間の実際の資料をもとに事業計画を完成。１年間で改善できたかをフィードバックするので、賃貸経営が良くなっていくことを実感できます。また分析したレポートをお渡しするため、次に何を改善すればよいかがわかります。
8
⑤～⑦の繰り返し
毎年資料をもとに事業計画を作成していきます。昨年の事業計画と見比べ、修正していくことで、改善を積み重ねることができます。数値化することで賃貸経営を失敗しない方向に持っていけるのです。
運営会社
| 会社名 | 株式会社サイドブレイン |
|---|---|
| 事業内容 | 不動産コンサルティング業務、記帳業務 |
| 代表者 | 山本健人 |
| 住所 |
東京都千代田区九段北 1-3-1 VORT 九段下5F |
| 電話番号 | 0120-083-834 |